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공부 with 굿펠라스/부동산

전세대출과 월세대출 중 유리한것은 무엇일까? (+전월세전환율)

by 굿펠라스 2022. 5. 8.
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과거에는 전세와 월세 중에서 어느 쪽이 유리하냐고 물으면, 전세라고 답하는 세입자가 많았습니다. 하지만 최근에는 다른 양상을 띄고 있는데요. 기준금리가 올라가면서, 월세를 내는 게 유리하다는 인식이 커지고 있기 때문입니다. 집주인, 그리고 세입자 입장에서는 어떤 것이 더 유리한 것일까요?


 한국은행은 2021년 말부터 기준금리를 세 차례 올리면서 전세 대출 이자가 시중 월세보다 더 오르는 일이 벌어지고 있습니다. 여기서 기준금리란, 한국은행이 쓰는 이자율을 뜻합니다. 다시 말해서, 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때의 이자율인데, 이에 따라 시중은행도 기업이나 개인에게 돈을 빌려줄 때 적용하는 대출금리와 예금을 받을 때 적용하는 예금금리를 조정하게 됩니다. 

한국중앙은행-기준금리
한국중앙은행 기준금리

 전세대출 이자가 오를수록, 집주인들이 월세 가격을 올릴 수 있는 여건이 조성됩니다. 서울의 노원구, 마포구 등지에서는 전월세전환율이 약 5%까지 올라서, 보증금 1억 원에 월세 40만 원이라는 공식이 형성되고 있는 모습을 보이고 있습니다. 


전월세전환율이란?

전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 

예를 들어 전월세전환율이 12%라고 한다면, 1억 원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 집주인은 연간 1,200만 원이 되어, 한 달에 120만 원씩 월세를 받게 됩니다. 

전월세 전환율은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 수치이기 때문에, 현재 전월세 전환율은 3.5%입니다. 

 

전월세전환율로 월세 계산하는 방법은?

((기존보증금 - 추후 보증금) X 전월세전환율) ÷ 12

예를 들어, 전세보증금 20억 중에서 10억을 월세로 전환하려고 했을 때, 위의 공식에 대입해본다면,

((20억 - 10억)) X 3.5%) ÷ 12 = 2,708,333원

기존 보증금과 추후 보증금의 갭이 클수록, 값은 더 커지는 것은 당연합니다. 실제 부동산 시장에서는 전우러세전환율이 더 높게 적용되는 경우가 종종 있으니, 위의 기준에 맞춰서 계산을 먼저 해보는 것을 추천드립니다. 

전월세전환율 규제?

 

정부와 여당은 2020년 9월에 전월세전환율 법정 계산법을 수정하였습니다. 세입자의 주거 부담을 덜어주겠다면서 기준금리에 3.5%를 더하던 기존 산식을 손봐서 2%를 더하도록 한 것입니다. (위의 공식 참고)

 

하지만, 강제성이 없는 권고사항이었기 때문에, 이에 따르지 않는 사람들이 많았습니다. 따르지 않는 집주인들에게 벌금을 부과하자는 법안이 나왔지만, 아직도 국회에서 해당 건은 계류 중입니다. 

 


전세대출 이자 VS 월세 지출, 어떤 것이 유리할까?

 

 제일 중요한 부분입니다. 현재 시점에서 시장 상황을 판단했을 때, 세입자 입장에서는 대출을 받아 전세를 사는 것보다 월세를 내는 게 유리하다는 이야기가 나오고 있습니다. 즉 전월세 전환율이 아무리 오른다고 하더라도, 기준금리 오르는 속도가 더 가파르다고 생각하고 있기 때문입니다.

 

 사실 전월세 전환율과 전세대출 최저 금리를 비교해보시면 답이 나오겠지만, 사람마다 신용상태나, 은행에 따라, 그 외 여러 가지 조건들에 따라 다를 테니, 어떤 것이 맞다고 확답을 할 수는 없을 것 같습니다. 

 


 5월 26일, 한국은행 금융통화위원회에서 결정하는 정책금리가 또 한 번 발표됩니다. 지난 4월 0.25%를 올린 상태입니다.  여기에 미국 연방준비제도가 기준금리를 22년 만에 최대폭인 05%를 인상하면서 국내 기준금리 상승세도 탄력을 받을 것이라는 전망이 지배적입니다. 

 

 금리가 오르면, 대출자들이 느끼는 금리 인상 압박은 커지게 될 것이고, 자연스럽게 전세보다는 월세를 선호하게 될 가능성이 커 보입니다. 

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