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재개발 사업 진행 절차는 어떻게 될까? (+재개발 재건축 정비사업)

by 굿펠라스 2022. 7. 20.
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 재개발 사업진행절차는 까다롭습니다. 하지만 한번 정리해두면, 어렵지 않게 과정을 이해할 수 있습니다. 재개발 투자에 관심이 있다면 당연히 절차를 인지하고 있어야 합니다. 재개발 사업 진행 절차를 요약하자면 다음과 같습니다. 


재개발 사업 진행 절차

 

1. 기본계획 수립

2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정

3. 추진위원회 구성 및 승인

4. 조합설립인가

5. 사업시행 작성 및 인가

6. 건축심의, 시공자 선정

7. 조합원 분양신청

8. 관리처분계획 작성 및 인가

9. 사업시행(이주 철거 착공)

10. 준공, 청산


1. 기본방침 및 기본계획

 

- 수립권자 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장

- 타당성 검토 : 10년 단위 + 5년마다 타당성 검토

 

<수립절차>

시장 -> 도지사 승인 -> 14일 이상 공람


- 국토부장 장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위해 10년마다 기본계획의 수립 방향과 노후 불량 주거지 조사 및 개선계획 수립, 재정지원계획 등을 담은 기본방침을 정하고 5년마다 타당성 검토

 

- 방침이 정해지면 특별시장, 광역시장, 시장은 관할 구역에 대해 주민공람, 지방의회 의견청취, 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 주거환경정비 기본계획을 수립하고 확정을 하며 5년마다 타당성 검토

 

- 기본계획에는 정비사업의 방향과 계획기간, 기반시설 등 현황과 교통계획, 주민문화시설 설치계획, 정비구역으로 지정할 예정구역 범위, 단계별 정비사업 추진계획, 건폐율, 용적률 등 건축물의 밀도계획, 세입자 주거안정대책 등이 포함


2. 재건축 안전진단

 

1) 안전진단 요청

2) 현지조사(예비안전진단) 

3) 1차 정밀안전진단

4) A~C등급 : 유지보수 / D등급 : 조건부 재건축 / E등급 : 재건축

5) 2차 정밀안전진단(공공기관)


3. 정비계획

 

- 입안권자 : 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장 등

- 토지 등 소유자 : 입안권자에게 입안제안

- 입안시기가 지났음에도 입안이 안 되는 경우

- LH 등을 사업시행자로 지정요청하려는 경우

- 토지 등 소유자 2/3 동의로 정비계획 변경을 요청하는 경우

 

<수립절차>

주민설명회 -> 공람 30일 이상 -> 지방의회 의견청취


4. 정비구역

 

- 입안권자 : 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수

 

<효과>

- 지구단위계획구역 + 지구단위계획 의제

- 행위제한(건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토지분할 등)

- 경작을 위한 토지 형질변경 가능

- 기득권 보호 : 착수 + 30일 이내에 신고

 

- 재건축사업의 경우에는 정비계획 수립 전 안전진단을 받아야 하지만 재개발사업은 안전진단 필요가 없다.

 

- 특별시장, 광역시장, 시장, 군수, 구청장은 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취를 한 후 정비계획을 입안하여 지방도시계획원위원회 심의를 거쳐 정비구역을 지정 고시

 

- 정비계획에는 정비사업 명칭과 면적, 기반시설 및 공공이용시설 설치계획, 건축물의 용도 건폐율 용적률 높이 계획, 환경보전 및 교육환경 계획, 세입자 주거대책, 정비사업시행 예정시기, 임대주택계획 등의 내용이 포함

 

- 정비구역으로 지정이 되었다는 것은 앞으로 재개발사업을 진행할 수 있다는 의미로 노후화가 심해서 재개발사업을 하려고 하는데 새롭게 건물을 신축하면 문제가 되기에 정비구역으로 지정이 되면 개발행위에 대한 제한


5. 사업시행자

 

<주거환경개선사업>

- 자력개량방법 : 시장, 군수, 구청장 등이 직접 시행 또는 토지 등 소유자 과반수 동의를 받아 LH 등이 시행

 

<재개발사업>

- 조합 또는 토지 등 소유자

 

<재건축사업>

- 조합


6. 조합추진위원회

 

- 조합설립 추진위원회 -> 정관작성 + 설립동의 -> 조합설립

 

<추진위원회 구성요건>

- 위원장 포함 5명 이상 위원 + 토지 등 소유자 과반수 동의 + 시장 군수, 구청장 승인

 

<추진위원회 업무>

- 정비사업전문관리업자 선정, 설계자 선정, 개략적인 정비사업 시행계획서 작성, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무, 추진위원회 운영규정 작성, 조합정관 초안 작성, 조합설립을 위한 창립총회개최 등 업무


7. 조합설립

 

- 조합은 총회를 소집하여 자금의 차입, 정비사업비 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산, 시공사 설계자 선정 및 변경, 정비사업비의 조합원별 분담내역, 사업시행계획서 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경, 청산금 징수 및 지급 등 재개발사업에 필요한 전반적인 일을 진행

 

- 조합원 : 토지 등 소유자 + 조합설립 동의한 자(재건축)

 

- 재개발사업은 조합설립 동의 여부를 불문하고 조합원 자격이 주어지지만 재건축사업은 조합설립에 동의하지 않은 자는 청산대상이 된다.

 

- 토지소유권을 여러명이 공유했을 경우 -> 1인 조합원

 

- 조합설립인가 동의요건(재개발), 토지 등 소유자의 3/4 이상 + 토지 면적의 1/2 이상 동의

 

- 토지 등 소유자의 동의를 받아 정관, 정비사업비 관련 자료 등의 서류를 첨부하여 시장, 구청장 등의 인가

 

- 조합은 법인이기에 조합설립인가를 받은 날로부터 30일 이내 등기를 해야 하며, '정비사업조합'이라는 명칭을 사용한다. 

 

- 조합인원은 조합장 1명, 이사 3명(조합원 100명 초과 5명) 이상, 감사 1~3명으로 구성된다.

 

<조합임원 자격요건>

- 선임일 직전 3년 동안 거주기간이 1년 이상 또는 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유

- 조합장은 선임일로부터 관리처분계획인가까지 해당 정비구역에 거주

 

- 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 둔다.

 

- 사업시행계획과 관리처분계획 수립, 변경 의결 총회는 조합원의 20% 이상 직접 출석해야 한다.

 

- 조합임원을 해임하려면, 조합원 10% 이상의 발의로 소집된 총회에서 과반수의 출석과 과반수의 동의를 받아 해임이 가능하다.


8. 건축심의 및 시공회사 선정

 

- 건축위원회에서 도시미관 향상, 공공성 등 위해 설계, 건축법 위반 등을 확인

 

- 조합설립인가를 받았다면 건설업자인 시공사 선정

 

- 비리를 막기 위해 조합총회에서 경쟁입찰 방법으로 건설업자를 시공자로 선정을 하며 2회 이상 유찰이 되면 수의계약이 가능

 

- 재개발 사업 활성화를 위해 시공자 선정 시기를 종전 사업시행계획인가 이후에서 조합설립 이후로 변경하여 사업기간을 1~2년 이상 앞당길 수 있도록 한 도정법과 달리 서울시는 과열을 우려해 건축심의 이후 시공자를 선정할 수 있도록 하고 있다. 


9. 사업시행계획

 

- 기본계획 -> 정비계획 -> 정비구역 -> 사업시행계획 -> 관리처분계획

 

- 토지 등 소유자 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지 등 소유자 동의

 

- 사업시행계획 인가 : 시장, 군수, 구청장에게 인가받아야 함

 

- 시장, 군수, 구청장은 60일 이내에 인가 여부를 통보해야 한다.

<사업시행계획 내용>

1. 토지이용계획
2. 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
3. 주민이주대책
4. 세입자 주거 및 이주대책
5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 범죄예방대책
6. 임대주택 건설계획
7. 소형주택 건설계획
8. 공공지원 민간임대주택 건설계획
9. 건축물 높이, 용적률 등에 관한 건축계획
10. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물 처리계획
11. 교육시설의 교육환경 보호 계획
12. 정비사업비

10. 분양신청

 

- 사업시행계획인가 고시 날부터 120일 이내 토지 등 소유자에게 통보하고 해당 지역 일간신문에 공고

 

- 분양신청기간은 통지 날부터 30 ~ 60일 (20일 범위 내 연장가능)

 

- 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않으면, 90일 이내 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 협의가 잘 안 될 경우 협의기간 만료 다음날부터 60일 이내에 수용재결


11. 관리처분계획인가

 

- 관리처분계획인가는 시장, 군수, 구청장에게 인가해야 한다. 

 

- 분양설계는 분양신청기간 만료일까지 해야 한다.

 

- 너무 좁은 토지 또는 정비구역 지정 후 분할된 토지는 현금청산이 가능하다.

 

- 주거환경개선사업, 재개발사업 : 지상권자 분양 X

 

<관리처분 재산 평가방법>

- 주거환경개선사업, 재개발사업 : 시장, 군수, 구청장이 선정한 2인 이상

- 재건축사업 : 시장, 구청장이 선정한 1인 + 총회 의결로 선정한 1인


11. 공사완료에 따른 조치

 

- 준공인가 및 공사완료고시 : 시장, 군수, 구청장

 

- 이전고시는 지체 없이 이전등기해야 한다.

 

- 이전고시의 효과 : 이전고시일 다음날 소유권 취득

 

- 지상권 등의 권리 이전 : 종전 토지나 건축물에 설정된 지상권 -> 소유권 이전받은 대지나 건축물로 이전 청산금

  • 분할징수 가능
  • 청산금 소멸시효 : 이전 고시일 다음날 5년
  • 청산금 물상대위 : 청산금에 대하여 저당권 설정 가능

<재개발 재건축 정비사업, 조합설립 등에 관한 내용을 자세하게 보고 싶다면, 다음글을 확인해주세요>

 

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