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1. 아파트
📌 거래 및 계약 리스크
- 청약 당첨 후 계약 포기 시 불이익 (무주택 자격 박탈, 향후 5년간 청약 제한)
- 양도세 비과세 요건 강화 (2년 거주 요건 필수 여부, 1세대 1주택 양도세 면제 조건)
- 상속 아파트 주택 수 포함 여부 (상속주택 보유 시 종합부동산세 중과 적용 여부)
- 분양권 전매 규제 지역 리스트 (조정지역, 투기과열지구 내 분양권 전매 제한 기간)
- 미등기 전매 거래 위험성 (분양권 다운계약 시 양도소득세 탈세 조사 대상 가능성)
📌 금융 및 대출 규제
- 중도금 대출 보증 한도 (9억 초과 주택 중도금 대출 불가, 다주택자 대출 제한)
- LTV·DTI·DSR 규제 변화 (생애최초 구입자 LTV 80% 완화, 다주택자 30% 제한)
- 주택담보대출 조기상환 수수료 (잔여기간에 따라 1.2~1.5% 수수료 부과 가능)
📌 투자 및 입지 전략
- 재건축 초과이익 환수제 예측 방법 (조합원 분담금 부담 예상 금액 분석)
- GTX 개통 지역별 프리미엄 차이 (A·B·C 노선별 예상 상승 지역 비교)
- 소형 아파트 vs 대형 아파트 투자 전략 (전용 59㎡ 강세 지역 vs 대형 평형 선호 지역)
- 학군 프리미엄 유효성 (대치동·목동 학군 지속성 vs 신흥 학군지 성장 가능성)
2. 빌라
📌 거래 리스크 및 전세 사기 예방
- 신축 빌라 전세가율 체크 필수 (전세가율 80% 이상 시 깡통전세 위험)
- 근저당 설정 비율 확인 (등기부등본상 근저당 60% 이상이면 투자 위험 신호)
- 전세보증보험 가입 가능 여부 (KB시세 기준 85% 이하 지역만 보증 가입 가능)
- 빌라 감정평가 시세 조작 주의 (건설사와 감정평가사가 짜고 높은 감정가 산정 사례)
- 다세대주택과 구분 필요 (건축법상 용도 차이, 임대사업자 등록 가능 여부)
📌 투자 및 관리 노하우
- 수익형 부동산으로서의 한계 (전세가율 상승 시 매매가 하락 가능성)
- 빌라 재개발 기대감 (뉴타운 해제 지역의 재개발 가능성 판단 기준)
- 노후 빌라 관리 비용 고려 (외벽 방수 공사, 계단 유지보수 등 추가 비용 발생)
3. 오피스텔
📌 세금 및 법률 이슈
- 주거용 vs 상업용 오피스텔 세금 차이 (주거용은 양도세 비과세, 상업용은 과세)
- 종합부동산세 포함 여부 (전입신고 시 주택 수 포함 가능성, 비주택 유지 전략 필요)
- 취득세 감면 여부 (주택으로 간주 시 1.1~3.5% 적용, 상업용은 4.6%)
- 주택임대사업 등록 불가 (오피스텔은 임대사업자 세금 혜택 없음)
📌 수익형 부동산 투자 전략
- 단기 월세 vs 장기 전세 비교 (공실 위험 감안 시 월세가 유리한 지역 구분)
- 역세권 오피스텔 공실률 변화 (GTX, KTX 개통 후 상권 변화 예상 지역)
- 상업지구 내 오피스텔 리스크 (야간 소음, 보안 문제로 주거 선호도 낮아질 가능성)
4. 단독주택
📌 건축 및 관리 비용
- 단독주택 건축비 상세 내역 (철근콘크리트 ㎡당 300만 원~, 목조주택 ㎡당 250만 원~)
- 단독주택 리모델링 비용 (지붕 보수 1000만 원~, 외벽 단열 공사 2000만 원~)
- 난방 방식별 비용 차이 (도시가스 vs 심야전기 vs 기름보일러 연료비 비교)
📌 법률 및 규제
- 건폐율·용적률 초과 위험 (무단 증축 시 이행강제금 부과 가능)
- 재건축 시 도시계획 변경 가능성 (도로 접합 여부 확인 필수)
5. 다가구주택
📌 임대 수익 및 세금 전략
- 임대사업자 등록 시 절세 가능 여부 (종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제)
- 월세 vs 보증금 비율 조정 전략 (보증금 높이면 대출 한도 증가, 월세 높이면 수익률 증가)
📌 세입자 관리 및 리스크
- 임차인 체납 발생 시 대응 방법 (명도 소송 절차 및 소요 기간)
- 전입신고 문제 (1층 일부를 상가로 변경 시 주택 수 포함 여부)
6. 다세대주택
📌 투자 및 매입 전략
- 다세대주택 대출 한도 제한 (LTV 50% 적용 지역 확인 필요)
- 뉴타운 해제 지역 투자 리스크 (장기적으로 재개발 가능성 낮은 지역 주의)
📌 법률 및 관리 이슈
- 재개발 구역 편입 가능성 (도시계획변경 검토, 공공재개발 지정 가능 지역 확인)
- 층간소음 해결 방안 (충격흡수 매트, 우레탄 폼 시공 필수)
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