지날 달, 전세 가격 하락으로 집주인이 전세금을 세입자에게 다 돌려주지 못하는 역전세난 우려에 따라서 정부가 이런 경우에 한해 DSR 규제를 일시적으로 완화하겠다는 방침을 발표했습니다.
하지만 이럴 경우 세입자를 구하기가 어렵기 때문에 현실성이 떨어진다는 지적도 있는데요.
2020년 하반기 '임대차 3 법'의 시행으로 전셋값이 크게 뛰었고, 2021년 최고점에 계약한 전세들이 곧 만기가 되돌아오고 있습니다. 그렇기 때문에 올 하반기에는 역전세난이 심각할 것으로 예상되고 있습니다.
그래서 정부는 2023년 7월 27일부터 1년 동안 한시적으로 전세금 반환을 위한 대출 규제를 완화하기로 했습니다.
7월 27일부터 시행되는 역전세난 대책
| 변경 전 | 변경 후 | |
| 개인 | DSR 40% | DTI 60% 적용 |
| 임대사업자 | RTI 최대 1.5배 | RTI 1배 |
DSR이란?
총부채원리금상환비율. 주택담보대출과 신용대출, 마이너스통장 등 개인이 가진 모든 대출의 원금과 이자가 연 소득 대비 얼마나 되는지를 가늠하는 지표를 말합니다.
만약 DSR 40%라면 연 5,000만 원을 버는 사람의 대출원금과 이자는 2,000만 원을 넘을 수 없다는 뜻입니다.
현재 1 금융권은 대출을 해줄 때 DSR이 40%를 넘을 수 없도록 제한하고 있는데, 집주인이 전세금을 돌려주기 위해서 대출을 받으려고 해도 이 DSR이 문제가 됐었습니다. 그래서 앞으로는 전세금을 돌려주는 경우에 한해서 DSR 대신에 DTI를 적용하기로 하였습니다.
DTI 란?
총부채상환비율. 연간 갚아야 하는 주택담보대출 원리금과 나머지 대출의 이자가 소득대비 얼마인지 확인하는 지표를 말합니다.
주택담보대출만 원금을 고려하고, 나머지 대출은 이자만 계산하기 때문에 DTI 기준으로 하면 대출 한도가 늘어날 가능성이 높습니다.
임대사업자의 대출한도 변화는?
주택임대사업자로 등록한 경우에도 대출 한도를 높이기로 하였습니다. 임대사업자는 RTI라는 규제가 적용되고 있는데요.
RTI 란?
임대업이자상환비율. 연간 임대소득을 대출 이자 비용으로 나눈 값입니다. 임대소득으로 대출 이자를 갚을 수 있는지 판단하는 지표가 됩니다. RTI가 1.5라면 연간 임대소득이 대출이자의 1.5배 넘어야 대출이 가능하다는 뜻입니다.
지금까지는 규제지역을 기준으로 RTI가 1.25배 이상이어야 했었는데, 앞으로는 1배로 완화가 됩니다. 같은 임대소득에 대해 더 많은 대출을 받을 수 있게 되는 것이지요.
역전세난 위기, 대한민국의 현주소는?
- 집주인이 전세 가격 하락에 따라서 올해 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 차액만 24조 2천억 원에 이릅니다. 새 세입자를 구하더라도 기존 임차인에 보증금을 돌려주기 위해서 이만큼 빚을 내야 할 수 있다는 이야기입니다.
- 약 9만 가구는 대출을 받더라도 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다고 한국은행은 분석하고 있습니다.
- 추가 대출을 받을 경우 새로운 세입자를 구하기 어려울 것이라는 우려도 있습니다.
- 임대인이 저당권을 설정한 금액과 임차인의 보증금 총액이 집값의 100%를 넘어선다면 깡통 전세 리스크가 크기 때문에 임차하지 않을 확률이 높습니다.
- 임대인의 부채 비율이 높다면 상대적으로 전세 놓기가 쉽지 않을 수 있습니다.
- 임시방편으로 DSR 규제를 푼다 하더라도 현실성이 떨어질 수 있습니다.
- 역전세난에 대한 대책이 나오는 것은 좋은 일이지만, 보다 정교한 방안이 강구돼야 한다는 지적이 있습니다.
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