부동산 공부를 하다 보면 꼭 듣게 되는 용어가 있습니다. 여러 가지가 있지만, 그중에서 대출 관련된 내용을 볼 때 반드시 등장하는 용어. 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 각 용어들은 어떤 걸 이야기하는 걸까요? 언제 어떻게 활용해야 할까요?
LTV (담보인정비율)
Loan To Value Ratio의 줄임말로, 집을 담보로 얼마까지 돈을 빌리 수 있는지를 말합니다.
다시 말해, 집 담보 가치의 대출한도가 얼마나 나올수 있느냐 하는 것입니다.
부동산은 시세나 감정가에 따라 가치를 평가하게 되는데, 집을 샀을 당시의 매매가와는 많이 다를 수 있습니다. 만약 살 때 매매가는 높았지만, 집값이 떨어져서 담보가치가 떨어졌다면, 받을 수 있는 담보대출한도도 함께 내려가게 됩니다.
예를 들어, LTV가 70%라고 했을때 매매가가 5억이었는데, 이후 집값이 떨어져서 4억이 됐다면, 대출은 2억 8,000만 원이 나오게 됩니다.
근데, 왜 LTV는 100%를 받을 수 없는걸까요?
DTI(총부채상환비율)
Debt To Income의 줄임말로, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말합니다.
예를 들어, 나의 연소득이 8,000만 원이라고 가정했을 때 DTI가 30%라고 한다면, 월 200만 원씩 원리금 방식으로 대출을 상환해가고 있다는 뜻입니다.(8,000 X 30% = 2,400만원인데, 2,400만원을 12달로 나누면 200만원) 200만원씩 갚으려면 쉽지 않겠죠?
헷갈리지 말아야 하는 것은 대출상환금액이 연 2,400만 원이라는 것입니다.(대출 가능 한도금액을 이야기하는 것이 아니니 주의하세요)
DTI 수치는 내가 돈을 빌리고 얼마나 잘 갚을 수 있는지 판단하는 것이 때문에, 소득이 없는 사람들은 한도가 적게 나올 가능성이 클 것입니다.
DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 이자로 계산합니다.
DTI 적용 대상
- 투기지역과 투기과열지구 : 주택법에 규정된 단독주택 및 공동주택(오피스텔은 제외)
- 투기지역과 투기과열지구가 아닌 수도권과 조정대상지역 : 아파트
DSR(총부채원리금상환비율)
Debt Service Ratio의 줄임말로, 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다.
즉, 본인이 부채를 얼마나 잘 상환할 수 있는지 능력을 알아보기 위함입니다.
주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출의 이자로만 계산을 하는 DTI와는 달리, DSR은 주택담보, 예적금담보, 신용대출 등등 대부분의 대출을 모두 포함해서 계산을 하게 됩니다. 그렇기 때문에 DTI에 비해서 DSRI의 비율이 높게 나오게 됩니다.
평균적으로 DSR이 70%를 넘으면, 대출을 하는 데 있어서 제한을 받을 가능성이 큽니다.
DTI. DSR. 대출이자 계산하기
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