갭 투자에 대해서 들어보셨을 겁니다. 갭 투자라는 것은 '시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금의 차액이 적은 부동산을 임차인(세입자)의 전세 자금을 레버리지로 매수하는 것'입니다. 매매 가격과 전세금이 차이를 '갭'이라고 부릅니다. 적은 돈으로 부동산을 매입할 수 있는 방법이죠.
예를 들어, 매매가격이 5억 원인데, 전세금이 4억 5천이라고 한다면, 5,000만 원만 있으면 해당 부동산의 주인이 될 수 있는 것이지요.
갭 투자의 장점과 단점에는 어떤 것이 있을까요?
갭 투자의 장점
1. 위에서 이야기한 대로, 레버리지만큼의 초기 투자금에 대한 부담을 낮출 수 있습니다. 실제 투자 금액이 전체 매매가에서 전세금만큼 뺀 금액이 투입되기 때문입니다.
2. 전세금이 상승할 경우, 그 상승분만큼 투자금을 회수할 수 있습니다. 예를 들어 5억 원짜리(전세 4억 5천)의 집값이 상승하여 10억이 되었다고 하면, 자연스럽게 전세 가격도 올라가게 되어 있습니다. 4억 5천에 살고 있는 임차인(세입자)의 계약기간이 종료되면, 다음 임차인과는 더 오른 전세 가격에 계약을 맺을 수 있겠죠.
3. 투자 기간 내에 전세금 상승으로 투자 금액 전체를 회수하게 된다면, 수익률은 무한대가 될 수도 있습니다. 갭 투자의 핵심은 저평가되어 있는 좋은 집을 갭으로 매수하는 것입니다. 레버리지 투자가 곧 갭 투자이죠. 모두 재테크의 최고 수단으로 부동산 투자를 이야기하는 이유가 바로 여기 있습니다.
갭 투자의 단점
1. 역전세가 발생할 경우에는 추가 투자금을 더 지불해야 할 수 있습니다. 역전세란, 이전 전세가 대비 전세 시세가 하락하여 하락한 만큼의 전세금을 되돌려 주는 경우를 말합니다.
매도 시점에 매수 시세 대비 매매 가격이 하락하게 된다면 손해를 보게 되는 것이지요.
2. 집값이 떨어질 경우, 다음 임차인을 구하기 어려울 수도 있습니다. 갭 투자를 할 때는 수요가 항상 있는 곳(항상 있는 곳은 알 수 없지만, 공급보다 수요가 많은 지역)을 선택하는 것이 좋습니다.
3. 갭 투자가 100% 이득을 보장하지는 않습니다. 리스크는 항상 생각하고 있어야 합니다.
언제 갭 투자를 해야 할까
1. 갭 투자는 매수와 매도 타이밍이 가장 중요합니다.
그 타이밍을 알기 위해서는 과거의 사례를 꼼꼼하게 분석해보면서 감각을 키우고, 맞춤 전략을 세울 필요가 있습니다.
2008년 금융위기 이후에 2010년 초반까지 수도권의 부동산 시장은 침체되어 있었습니다. 집값이 계속 하락세였기 때문에 사람들은 집을 매매하지 않고, 전세를 원하는 사람들이 급증했었습니다. 전세를 찾는 사람들이 늘어나면, 자연스럽게 전세가는 높아지게 되어 있습니다. 전세가가 올라가면, 그다음에는 집값이 올라가는 게 순서입니다.
바로 이 타이밍입니다. 부동산 시장이 침체되었을 때 전세의 수요는 늘어날 것이고, 이에 전셋값이 올라갔을 때. 이때가 바로 타이밍입니다.
2. 부동산 정책을 잘 살펴봐야 합니다.
전세자금 대출이나, 조정대상지역 규제, 투기지역, 투기과열지구 지정, 다주택자 규제 등 시장 상황에 따라서 정부는 부동산 정책을 다르게 가져갑니다. 침체기일 때는 매수를 권장하기 위해, 대출을 활성화시킬 것이고, 너무 올랐을 때는 대출을 막으려고 할 것입니다. 2021년 이후 우리나라의 모습을 보면 알 수 있죠. 천정부지로 치솟은 집값을 막기 위해, 부동산 관련 각종 규제와 정책이 쏟아지고 있죠.
규제가 너무 심해지면, 반발이 있기 마련입니다. 결국 부동산은 상승과 하락의 사이클을 타게 되어 있지요. 하지만 여기서 잊지 말아야 할 것은 수도권, 특히 서울의 부동산은 장기적으로 봤을 때는 우상향의 그래프를 그리고 있다는 것입니다. 물가가 상승하면, 화폐의 가치는 떨어지게 되어있고, 그렇게 되면 자연스럽게 부동산의 가격도 상승할 수밖에 없으니까 말이죠. 최근 20년간의 부동산 그래프만 봐도 알 수 있습니다.
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