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스트레스 DSR 규제 시행으로, 2024년 2월 26일부터 대출한도가 줄어들었습니다. 주택담보대출을 받을 때 기존 DSR 규제에 스트레스 DSR까지 반영해서 한도를 정하고 있습니다.
(기존 DSR : 내 소득 수준에서 빚 갚을 능력)
(스트레스 DSR : 미래의 금리 변동 위험성까지 반영)
DSR이란?
Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치를 말합니다.
DSR이 30~40% 일 경우, 1년간 내는 대출 원리금(원금+이자)이 연봉의 30~40% 수준을 넘으면 안 됩니다.
현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받고 있습니다.
스트레스 DSR은 무엇일까요?
스트레스 DSR이란?
미래의 금리인상 가능성을 고려해서 현재 대출금리에 '가산금리'(=스트레스 금리)를 더해서 대출한도를 정하는 것을 말합니다.
스트레스 DSR 시행이유는?
지난해 금리가 급등하면서 변동금리 대출자의 취약함이 드러났기 때문입니다. 변동금리는 경제 상황에 따라 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품을 말합니다. 보통은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.
은행에서는 DSR 규제에 맞춰서 대출을 해줬는데, 나중에 확인해 보니 본인의 한도를 뛰어넘는 대출을 받은 사람이 많았다는 이야기입니다. 한계상황의 높은 금리를 상정하고 돈을 빌려주겠다는 것인데, 고정금리를 유도하고 가계부채를 줄이려는 취지는 좋지만 현금 부자만 집을 살 수 있게 하는 대책이라는 불만도 상당한 상황입니다.
고정금리란?
3,5,7,10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품을 말합니다. 많은 은행이 5년을 주력으로 판매하고 있으며, 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에서는 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 것이 일반적입니다.
스트레스 DSR 계산법은?
- 과거 5년간 제일 높았던 한국은행의 예금은행 신규 취급액 기준 최고 금리에서 현재 금리(매년 5월, 11월 기준)를 빼서 계산합니다.
- 단, 하한은 1.5%, 상한은 3%입니다.
- 높은 금리를 적용하면 대출한도는 당연히 줄어들게 됩니다.
- 대출한도가 급격히 줄어드는 걸 막기 위해서 올 상반기까지는 스트레스 금리의 25%만 적용하기로 하였습니다.
모든 대출에 스트레스 금리를 적용하는 것일까?
- 변동금리 대출에는 모두 적용합니다.
- 1단계(2월 26일 ~ 6월)로 은행권 주택담보대출에 먼저 적용합니다.
- 2단계(7월~12월)로 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출에 적용할 예정입니다.
- 3단계는 2025년부터 시행하는 것으로, 모든 가계대출에 적용하는 식으로 발전시킬 계획을 가지고 있습니다.
- 스트레스 금리 적용 비율도 1단계에서는 25%, 2단계에서는 50%, 3단계에서는 100%를 적용하려 하고 있습니다.
- 스트레스 금리는 대출한도를 정할 때만 적용하는 것이기 때문에, 실제 이자는 늘어나지 않습니다.
- 5년간 제일 높았던 금리에서 현재 금리를 뺀 값이 1.5% 미만이어도, 스트레스 금리 하한이 1.5%이기 때문에 1.5%가 적용됩니다.
나의 대출한도는 어떻게 될까?
- 스트레스 금리의 영향에 따라서, 올상반기, 올하반기, 그리고 내년, 3단계에 걸쳐서 대출한도는 점차 축소됩니다. 이 시기즈음에 대출을 계획하고 있는 사람들이라면 이 내용을 반드시 숙지해야 할 것 같습니다.
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