전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항 알아보기(도움이 되는 사이트 추천)

빌라왕이라고 불리는 여러 사기꾼들에 의해서 피해를 본 시민만 해도 엄청날 것이라고 생각합니다. 항상 사기는 있어왔지만, 코로나 이후 금리가 급등하면서 서민의 주머니가 얇아진 상황에서 행하는 사기는 더욱 악랄한 범죄로 느껴지는 요즘입니다.

 

'전세사기' 강서구 화곡동…지도에 온통 경매 빨간 표시 '촘촘' | 중앙일보

 

위의 중앙일보 기사를 보면, 소위 빌라왕이라고 불리던 김모씨가 무려 1,139채의 주택을 임대하다가 보증금도 제대로 돌려주지 않은 채 재작년 10월 사망해 논란이 되었다고 합니다.  어떻게 1,000채가 넘는 주택을 임대할 수 있었을까요?

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어떻게든 전세사기를 당하지 않으려면, 계약 전후로 최대한 주의를 기울여야 하는 것이 중요합니다. 시간에 쫓기거나, 돈에 쫓겨서 하는 계약에는 분명 우리가 알지 못할 리스크가 존재할 테니까 말이죠.

 

부동산 전세계약시 유의사항

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도움이 되는 사이트 추천

 

1. 부동산 테크

http://rtech.or.kr

https://rtech.or.kr/

 

2. 실거래가 공개시스템

https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

3. HUG 안심전세 앱 - 휴대폰으로 검색

 

4. 네이버 부동산

https://land.naver.com/

네이버페이 부동산

 

5. 한방 부동산

http://karhanbang.com/main/

한방부동산

 

6. 서울시 전세가격 상담센터

• 02-2133-4675 : 감정평가사를 통한 시세 확인

 

7. 안심전세포털

https://www.khug.or.kr/jeonse/index.jsp

HUG 안심전세포털

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계약 전 유의사항

 

• 건물의 동호수가 건축물대장상 동호수와 일치하는지 확인합니다.
• 무허가, 불법건축물은 아닌지 현장에서 확인합니다.
• 건물 용도가 주택이 맞는지, 혹시 근린생활시설은 아닌지 확인합니다.
• 주택의 상태 및 시설물에 하자는 없는지 확인합니다.
• 위반건축물은 아닌지 건축물대장을 확인합니다.
• 보증금이 주택시세의 80%를 넘는, 소위 말하는 깡통주택은 아닌지 확인합니다.
• 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 합니다.
• 나의 전세보증금보다 선순위 채권 및 보증금이 있는지 확인합니다. 임대인, 등기부등본 등을 확인하면 됩니다.
• 근저당권 설정 금액이 과도하지 않은지 등기부등본을 확인합니다.
• 압류, 가등기, 강제경매 등 권리침해 사항을 등기부등본을 통해 확인합니다.
• 납세증명서 등 세금 체납 여부를 확인합니다. 이는 임대인의 의무 제시 사항에 해당합니다.
• 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보를 확인합니다. 이 또한 임대인의 의무 제시 사항에 포함됩니다.
• 나의 보증금과 선순위 권리관계 금액의 합계약이 주택 시세의 80%를 넘는 매물은 조심해야 합니다. 

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계약 시 유의사항

• 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 신분증을 통해 확인합니다.
• 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인합니다.
• 보증금 입금 계좌 명의를 확인합니다.
• 정상적으로 등록된 개업공인중개사가 맞는지 확인합니다.
• 중개대상물 확인서와 설명서, 손해배상책임 관련 증서 등을 확인합니다. 디지털 트위국토(브이월드)나 서울시 부동산정보광장을 통해 확인 가능합니다.

https://www.vworld.kr/v4po_main.do

브이월드

https://land.seoul.go.kr:444/land/

서울시 부동산 정보광장 메인

• 주택의 주소, 면적 등이 건축물대장, 등기부등본과 일치하는지 확인합니다.
• 임대인, 공인중개사의 인적사항을 확인합니다.
• 관리비에 포함된 세부내역과 부담주체를 확인합니다.
• 주택임대차표준계약서 사용을 권장합니다. 이는 부동산거래관리시스템을 통해서 다운로드할 수 있습니다.

https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=k07hl7TPKJJypkX8LJjhlWYzf2SJ9KrLQhQBb9Jvlp1sh90K1Szw!-199362371!-2088141776

부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부

• 특약사항에 임차인에게 일방적으로 불리한 사항은 없는지 확인합니다.

특약사항 예시

- 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없을 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 반환한다.
- 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우 임차인은 계약을 해제 or 해지할 수 있고, 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상한다.
- 임대인은 계약일 당일에 확인한 등기부등본의 상태를 잔금일 다음날까지 유지한다.
- 계약 체결 후 임대인이 매매계약 체결 시 임차인에게 사전에 고지한다. 

• 임대인이 구두로 약속한 사항이 반영되었는지 확인합니다.

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계약 후 유의사항

 

• 주택임대차 신고 시 확정일자를 자동으로 부여합니다. 이는 계약서 제출 시 가능합니다.
• 보증금 6,000만 원 or 월차임액 30만 원 초과 주택의 임대차 계약이 신고대상입니다.
• 계약당사자인 임대인과 임차인이 신고의무자입니다.
• 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
• 소재지 동주민센터 방문 or 온라인(부동산거래관리시스템)을 통해서 신고해야 합니다.
• 잔금 지급 전 등기부등본에 변동사항은 없는지 확인합니다.
• 임차주택의 상태가 계약조건과 동일한지 확인합니다.
• 임차주택이 비어있거나 기존 세입자의 전출 준비확인 후 잔금을 지급합니다.
• 계약 후 즉시 확정일자 부여를 신청합니다. 이를 우선변제권이라고 합니다. 우선변제권은 일정 요건을 갖춘 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리로, 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 실제 거주하면서 전입신고를 해야 하지만, 확정일자 부여는 이사 전에도 임대차계약서만 있으면 가능합니다. 
• 이사 후 즉시 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다. 대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하며, 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날부터 효력이 발생합니다. 
• 임대인으로부터 정당하게 보증금을 받지 못한 경우, 보증기관에서 임차인에게 보증금을 대신 지급해 줄 수 있는 전세보증금 반환보증에 가입합니다. 가입 조건과 방법 등은 각 보증기관으로 문의해야 합니다. 보증기간은 HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사, SGI 서울보증이 있습니다.

https://www.khug.or.kr/index.jsp

HUG 주택도시보증공사

https://www.hf.go.kr/ko/index.do

한국주택금융공사