정부는 가계대출 관리를 위해서 전세대출까지 DSR 규제를 확대하기로 했습니다.
우선 유주택자가 추가로 전세대출을 받는 경우에만 적용이 되는데, 대출 계획이 있다면 미리 체크해보아야 합니다.
DSR이란?
DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 소득에서 대출 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 돈을 빌린 사람의 상환능력을 가늠하는 지표로, 대출한도를 정하는 기준으로 사용됩니다.
현재 은행 등 1 금융권에서는 1억 원 이상의 대출을 받을 때 연간 갚는 원리금이 소득의 40%를 넘지 않도록 제한을 하고 있습니다.
예를 들어서 연봉이 1억 원인 사람은 1년에 갚는 원금과 이자가 4,000만 원을 넘길 수 없습니다.
DSR규제 확대의 영향은?
주택담보대출이나 신용대출은 DSR 규제를 적용받는데, 지금까지 전세대출은 예외였습니다. 이는 서민 실수요자의 주거 안정을 위해서였습니다.
금융위원회는 2024년 업무계획에서 가계부채의 안정적인 관리를 위해서 전세대출에 대한 DSR 규제를 추진하겠다고 발표하였습니다. 앞으로는 DSR을 계산할 때 전세대출 이자도 포함하는 방안입니다.
하지만, 모든 전세대출에 적용되는 것은 아닙니다.
일단 유주택자의 전세대출 이자에 대해서만 적용하고, 무주택자가 전세대출을 받을 때는 지금과 동일하게 DSR에서 제외하기로 하였습니다.
지금까지는 갭투자를 통해서 집을 산 사람이 전세대출을 받아서 다른 집에 실거주를 하는 것이 가능했었는데, 앞으로는 전세대출이 막혀서 전셋집을 구하지 못하게 될 수도 있습니다.
금융권에서는 전세 DSR 규제 도입에 따라 다음과 같은 예상을 내놓고 있습니다.
- 집값 하락
- 전세 품귀현상
- 월세 급등
이처럼, 규제로 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 풍선효과가 나타날 수도 있다고 우려하고 있습니다. 이는 규제 시행 여부를 결정하는 최대 변수가 될 것으로 보입니다.
DSR규제 적용시 대출 한도는?
규제가 적용되면 기존에 대출을 보유하고 있는 1 주택자가 추가 전세대출을 받을 때의 한도가 크게 축소됩니다.
예를 들어서 주택담보대출이 연 4.3% 금리에 30년 원리금균등상환 방식일 때, 추가 전세대출 금리를 연 4%로 가정했을 때, 연봉이 4,000만 원이고 주택담보대출이 2억 원이 있는 상태에서 추가전세대출을 받는다면 연간 원리금은 1,188만 원이고 DSR은 30%입니다.
이때 전세대출 DSR 적용 전에는 추가로 전세대출 한도가 2억 8,000만 원까지 나오지만, 전세대출 DSR 적용 후에는 추가로 받을 수 있는 전세대출 한도는 1억 300만 원으로 줄어들게 됩니다. DSR 적용 전보다 1억 7,700만 원이나 한도가 줄어드는 것입니다.
그렇다면 DSR 규제는 언제 시행될까?
전반적으로 대출 규제를 강화해서 늘어나는 가계 부채를 관리하겠다는 것이 정책의 방향입니다.
하지만, 전세대출 DSR 적용의 구체적 시기 및 방향은 아직은 오리무중이라고 볼 수 있을것 같습니다.
섣부른 DSR의 규제는 서민들의 주거환경에 직접적인 영향을 끼칠 수 있기 때문에, 빠르게 무언가 결정은 나지 않을 것으로 예상됩니다. 주거안정을 해칠 수도 있고, 소득이 적을수록 대출의 문턱이 높아질 것입니다. 그리고 전세금이 부족해서 월세로 들어가는 사람들도 늘어날 것입니다. 월세가 늘어나면, 전세를 사는 사람들이 감소하면서 전반적으로 전세가격이 낮아지면서 자연스럽게 집값이 하방압력을 받을 것입니다.
실거주할 수 있는 나만의 집이 있는 것이 가장 마음이 편할 것 같습니다. 온전한 내 집을 갖는 것, 모든 사람들의 꿈이기도 하지 않을까요?
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