최우선변제란 무엇일까? (우선변제금액은 어떻게 변했을까?)

2023년 2월 14일에 열린 국무회의에서 소액 임차인 보호를 위해서 권역별로 '최우선변제' 대상 임차인의 보증금액을 일괄 1500만 원 상향하는 내용의 주택임대자보호법 시행령 개정안이 통과됐습니다.

이에 따라서 서울의 경우 최우선변제 대상주택 임대보증금이 기존 1억 5,000만 원 이하였으나 1억 6,500만 원으로 늘어났습니다. 반면 광역시는 8,500만 원 이하인 세입자들이 우선 변제 대상이 됩니다.

최우선변제란?

주택이 경매 혹은 공매가 되는 경우 근저당 등 다른 권리보다 소액임차인이 일정 금액을 먼저 변제받을 수 있도록 한 권리로, 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다.

최우선변제는 부동산이 경매 혹은 공매로 넘어가더라도 임차인의 보증금 일정 부분을 확정일자와 관계없이 우선적으로 보호하고 있습니다.

최우선 변제의 범위는 부동산의 매각대금 절반을 최대한도로 하여 임차인의 보증금 중 일정액을 우선적으로 변제하도록 하고 있습니다.

최우선변제시 유의할 점?

최우선변제라는 제도를 통해서 소액임차인으로 보호받기 위해서는 최소한 자기 명의의 계약 및 전입신고를 하고 실제 거주의 요건을 요구합니다.

우선변제 금액은 일괄적으로 500만 원 올렸습니다. 지역에 따라 금액은 조금씩 다릅니다. 금액은 다음과 같습니다.

해당 금액 이하가 됐을 때 우선 변제받을 수 있게 됩니다.

최우선변제는 해당 주택에 선순위 근저당이 설정된 시점을 기준으로 하고 있습니다. 최근에 언론에 '전세사기'와 관련된 뉴스가 끊임없이 나오고 있습니다.

그중 인천지역에서의 사건사고가 많이 나오고 있는데, 2010년 ~ 2013년까지 인천지역의 최우선변제 대상 소액임차인의 보증금은 6,500만 원 이하였습니다. 보증금이 7,000만 원인 사람은 기준에 미치지 못하기 때문에 변제를 받을 수 없는 것입니다.

이를 해결하기 위해서는 2023년 소액임차인 전세보증금 기준을 적용하되, 최우선변제금액의 기준을 근저당 시점으로 한다면 도움이 되지 않을까하는 의견도 있는 상황입니다.

인천 전세사기