아파트 투자를 하기 위해서는 기본적인 원칙과 방법은 알고 있어야 한다. 사실 아무리 돈이 많아도, 방법을 모르면 기회가 왔을 때 잡지를 못한다.
모든 분야에서 마찬가지겠지만, 기본적으로 언제든 싸울 준비가 되어 있어야 한다. 이기진 못하더라도, 적어도 좋은기회가 왔을 때 그것이 진짜 기회라는 걸 판단할 수 있는 눈은 가지고 있어야 한다.
집값이, 특히 서울을 중심으로 이제는 인근 수도권지역까지 집값이 천정부지로 오르고 있다. 기회가 이전보다 줄어든 것은 맞지만, 분명히 방법은 존재한다. 숫자는 계속 올라가고 있지만, 과거에도 똑같은 말들을 했었으니까 말이다. 지나고 나서 보면, 오늘이 가장 저렴한 날일지도 모른다. 부동산에도 물론 사이클이 존재하지만, 범위를 넓혀서 봤을 때 가격적인 측면에서 보면 서울 안에 있는 아파트의 가격은 우상향 하는 모습을 보여준다. 서울에 안에 있는 웬만한 아파트들을 아무거나 눌러봐도, 대부분 최근 3년간의 그래프를 보면 많이 올랐음을 알 수 있다. 서울에 있는 아파트에 투자하는 이유다. 적어도 지금까지는 말이다.
→ 서울안에 있는 아파트를 무작위로 2군데 선택해보았다. 최근 3년간의 매매 그래프이다.
투자
- Simple is the best!
- 핵심 매물을 사서 오래 보유하면 무조건 이긴다.
- 내 여건에 맞는 자금사정에서 저렴하게 매수해서 오래 보유하자.
- 언제나 투자여건을 만들고자 노력하자(투자금 저축 및 준비)
투자지역 선정
- 전국 아파트 입주물량 조사
- 우선순위 지역 선정
- 지역 전체적인 세시 살피기(최고 집값, 평균 집갓, 선호도 낮은 지역 대단지 집값 파악)
- 구체적인 지역 선정
- 구체적인 지역 입주물량 자세하게 분석(분양물량, 입주시기, 분양아파트 특징)
- 투자시기 분석
매수
- 급하면 손해본다.
- 투자 물건은 최대한 많이 알아 둬야 유리하다.
- 최대한 많은 물건 검색 후, 가장 급매라고 판단되는 집을 사자.
- 가격은 최대한 조절, 아쉬울 것이 없어야 최대한 조절이 가능하다.
- 원하는 가격을 먼저 제시하면 가격을 최대한 조절 가능하다.
- 좋은 가격대면 망설이지 말고, 가계약금 최소 500 ~ 1,000만 원을 입금하자.
전세 맞추기
- 매수는 불황 때, 잔금기간은 길게(3개월 추천), 전세는 성수기 때 설정.
- 전세금액은 전세 대기자 확인 후, 공인중개사의 적극성 여부 판단 후 설정.
- 세입자를 구하지 못할 경우에는 한 달 반 전부터 적극적인 대처 필요( ex. 가격 인하 등)
- 조정기 매수 시 전세 만기가 긴 것을 우선으로 매수
- 전세 맞춰야 되는 시기에 주변에 입주물량이 많으면 위험
- 매수시 전세 만기 기간에 공급물량을 꼭 확인
- 세입자가 전세자금 대출을 받는 경우 동의
잔금
- 가계약금, 계약금 10% (10% - 가계약금), 중도금(전세계약금으로 대체), 잔금일 조율(보통 한 달 이내. 단, 집값이 상승중일 때는 잔금을 빨리 치르는 게 유리)
- 연식이 있는 집은 가급적 수리가 된 집을 매수하되 저렴하게 사서 수리한다는 개념을 가지면 좋다.
보유기간 시 유의사항
- 자잘한 수리는 웬만하면 해줄 것. 세입자와 좋은 관계를 유지하는 게 중요.
- 보일러, 누수는 매수 시 반드시 확인할 것. 이상 시 수리해줘야 함.
매도
- 전세는 최소 2번 이상 돌리고 매도하자. 그 이후 전세를 더 돌릴지, 매도할지 철저히 고민 후 판단
- 매도 시 세입자에게 양해, 미리 협조 부탁(세입자가 집 안 보여 줄 수도..)
- 가급적 거래 중개업소에만 매물을 내놓을 것.
- 급한데 잘 안 나가면 여러 군데 내놓고, 복비 웃돈을 더 드린다고 이야기할 것.
댓글