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최근 정부가 발표한 정책에 따라 지방 공시가격 2억 원 이하 아파트는 다주택자가 매입하더라도 취득세 중과 대상에서 제외됩니다.
이 때문에 다주택자 분들 사이에서는 “추가 매입을 누구 명의로 하는 것이 유리할까?”라는 질문이 많아졌습니다.
오늘은 사례 A, 사례 B를 바탕으로, 양도세·보유세·임대소득세까지 종합적으로 비교해 보겠습니다.
사례 조건 정리
- A: 지방 공시가 2억 원 이상 아파트 1주택 (공동명의 보유)
→ 추가 매입 시 단독명의, 임대(전세) 예정 - B: 지방 공시가 1억 원 단독명의, 2억 원 이하 공동명의 아파트 2주택 보유
→ 추가 매입 시 공동명의, 이사 예정 / 임대(1주택 월세, 1주택 전세) 예정
1. 취득세 : 누가 사든 동일
- 지방 2억 이하 주택은 취득세 중과 배제
- 다주택자라도 일반세율(약 1~3%) 적용
👉 취득세 측면에서는 A나 B 중 누가 사든 큰 차이 없음
2. 양도세 : A는 비과세 카드 보존이 핵심
- A가 추가 매입 → 2주택자 전환 → 1세대1주택 비과세 요건 충족 어려움
- B가 추가 매입 → 이미 2주택자라 추가 불이익 제한적
👉 양도세 절세 전략을 중시한다면 B가 매입하는 것이 유리
3. 임대소득세 : 보증금 총액이 관건
- 월세: 연 2천만 원 이하 → 분리과세(14%) 선택 가능
- 전세보증금: 3주택 이상 & 보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 과세
👉 B가 매입해 3주택이 되더라도 보증금 합계가 3억 원 이하라면 과세 없음
👉 A는 추가 매입해도 2주택까지만 보유 → 간주임대료 과세 X
4. 보유세(재산세·종부세) : 명의 설계가 중요
- 재산세: 주택 수보다는 공시가격·지자체 세율에 따라 부과
- 종부세: 1세대1주택자는 12억 공제, 공동명의는 인별 6억씩 공제 가능
👉 공동명의 활용으로 종부세 부담을 줄일 수 있음
👉 A가 추가 매입하면 1세대1주택 혜택을 잃을 수 있어 장기적으로 불리
종합 결론
✅ 비과세 혜택을 지키고 싶다면 → A는 추가 매입을 하지 않는 것이 최선
✅ 추가 매입이 불가피하다면 → B가 매입하는 것이 일반적으로 유리
✅ 단, B가 매입 시 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하면 간주임대료가 발생하므로 보증금 총액 관리가 필수
한 줄 요약
지방 공시가 2억 이하 아파트는 취득세 중과 배제되지만, 향후 양도세 비과세 전략을 고려하면 B가 매입하는 것이 유리합니다.
단, 임대 구조(보증금 합계)에 따라 달라질 수 있으니 반드시 사전 시뮬레이션이 필요합니다.
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